שוכרים ובוכים

פרויקט דיור להשכרה בגליל ים. היזם: חברת אפריקה ישראל מגורים ואפריקה נכסים. הדמיה: ויו פוינט

נציגים של למעלה ממאה חברות בנייה, גופים מוסדיים ויזמים, נדחקו לפני כחודשיים לאולם קטן בתל־אביב. לרגע נדמה היה שמחלקים כאן דירות חינם. על הפרק עמד מכרז הקרב ובא לבניית 350 דירות להשכרה במתחם הגדנ"ע בדרום העיר. לאור ההתעניינות הרבה הוחלט לדחות את מועד הגשת ההצעות למכרז.

גם מגן יבנה יצאה באמצע נובמבר בשורה משמחת. חברת דירה להשכיר, החברה הממשלתית לדיור ולהשכרה, פירסמה להפקדה תוכנית לבניית 1,600 יחידות דיור בשטח המועצה המקומית גן יבנה. לפחות כ־30 אחוז מהדירות שייבנו במסגרת זו מיועדות להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת. בימים אלה הודיעה החברה על בניית 1,600 יחידות דיור, 400 מהן מיועדות להשכרה לטווח ארוך, בשוהם, במסגרת תוכנית "שוהם כ"א". החברה שווקה כבר מתחמים לבניית דיור להשכרה בגליל ים, בהרצליה, בחיפה וברמת־השרון, ומתכוונת לשווק עוד מתחמים לבניית דיור להשכרה במתחם אלנבי בירושלים ובתל השומר.

האם סוף־סוף משהו טוב קורה בשוק הזה של הדירות שנבנות במיוחד להשכרה? ביקושים — יש, רצון של יזמים — יש, העיריות מצדדות בכך, וגם הממשלה תומכת, אבל בפועל עד היום אוכלס רק פרויקט אחד להשכרה לטווח של חמש שנים. כולם מדברים על רכישת דירה. נושא השכירות נדחק לשולי הכותרות במדורי הנדל"ן.

23 אחוז מתוך 560 אלף משקי הבית בישראל הם שוכרי דירות. 84 אחוז מהשוכרים הם בני 18–49. כרבע מהם הם רווקים, בעוד ש־37 אחוזים הם הורים, ועשרה אחוזים הם הורים לשלושה ילדים ויותר. 70 אחוז משוכרי הדירות מצהירים כי אין ביכולתם לרכוש דירה. רובם ככולם, היו מעדיפים לרכוש דירה אילו רק יכלו.

150 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח הבטיח שר האוצר הקודם יאיר לפיד, שאף ציין בביטחון במסגרת ראיון ב"ידיעות הנדל"ן", כי נבוא להתנצל בפניו ביום הולדתו השישים על חוסר האמונה שלנו בכך. כפי שזה נראה כעת, ספק גדול אם לפיד יזכה להתנצלות. הפרויקט המרכזי של חברת אביב לבניית 246 דירות להשכרה ברמת־השרון שאותו חנך לפיד במאי 2014 בטקס מתוקשר, תקוע היום. 

למרבה האבסורד, למרות שהפרויקט נועד לזוגות צעירים, הוועדה המקומית לא מאשרת להגדיל את כמות הדירות הקטנות בו, כמובטח בעת המכרז. הסיבה: התנגדות השכנים לצפיפות יתר. בערר שהוגש לאחרונה לוועדת הערר במחוז תל־אביב, מציינת עו"ד ענת בירן, המייצגת את החברה הבונה להשכרה ברמת־השרון, כי "אנחנו רואים שוב ושוב את הפער הגדול בין הצהרות הממשלה להתנהלות בשטח. למדינה אין שליטה על מספר הדירות וגודלן, אפילו בפרויקט כל כך חברתי וייחודי שהיא עצמה יזמה והמופנה בעיקר לחסרי יכולת לרכוש דירה".

מתחם שוהם, פרויקט של דירה להשכיר שיצא לדרך בשוהם, עם 400 דירות להשכרה ארוכת טווח (הדמיה)

שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, מחפש דרכים משלו להגשים את חזון הדיור להשכרה: אחת מתוכניותיו היא להקים קרן ריט  (REIT - Real Estate Investment Trust), שתרכוש בכספי משקיעים, מהציבור ומגופים מוסדיים, מרכזים מסחריים, בנייני משרדים ובנייני מגורים מתוך מטרה להשכיר אותם לתקופה ארוכה בשכר דירה ידוע מראש, וכן תיזום בניית פרויקטים של דיור להשכרה. קרן ריט, נציין, מוגבלת לשיעור מינוף של עד 60 אחוז, מחויבת לחלק את מרבית הרווחים שלה כדיבידנד באופן קבוע ופטורה מתשלום מס חברות.

בנוסף, בוחן שר האוצר מודל חדש של דירות בליסינג, לפיו בסיומה של תקופת השכרה ממושכת בת 18 עד 20 שנה, תועבר הדירה לבעלות השוכרים. יו"ר מטה הדיור אביגדור יצחקי הורה לחברה לצאת במכרז בינלאומי RFI (Request for Information), לקבלת הצעות ליישום היוזמה.

מנוע צמיחה חדש

זה לא שגילינו את אמריקה, וגם לא את ברלין. בעולם לא קונים דירות, אלא משכירים אותן, לחמש, לעשר או לעשרים שנה. אבל הגניוס היהודי טוען שמדובר בבזבוז משאבים: את הכסף ששילמת כל חודש לשכר דירה, עדיף שתשלם על המשכנתה ובסוף תישאר עם דירה משלך. 

אומר שלמה גרופמן, יו"ר קרן פייר: "במדינות המערב יכול צעיר או זוג צעיר לשכור דירה לחמש או שבע שנים ואף יותר ולא להיות נע ונד מדי שנה בהתאם לשגעונותיו של בעל הבית, ולכן שם השאלה אם לשכור דירה או לרכוש דירה, היא במידה רבה תיאורטית. בארץ, שוק השכירות לא מסודר, ומלבד זאת האם הישראלית מעדיפה להעביר מדור לדור את הרעיון שלחתונה, ולפעמים אף לפני כן, רצוי להגיע כבעלי נכס, ולכן בישראל רוב הצעירים עושים כל מאמץ כדי לרכוש דירה ולהתקדם מדירת 3 חדרים לדירת 4 ו־5 חדרים, בהתאם ליכולת הכלכלית כמובן, ומעדיפים את זה על פני חיים בדירה שכורה".

החוק הישראלי לעידוד השקעות הון מעודד, בין השאר, בניית פרויקטים להשכרה. על פיו, כל הצדדים יוצאים מנצחים: המדינה, המגדילה את היצע הדירות להשכרה, היזם שזוכה להטבות, והדייר שנהנה מדירות חדשות בתנאי שכירות של שוק חופשי. עם זאת, יש לזכור שדירות אלה עומדות בשוק להשכרה חמש שנים בלבד. בתום תקופה קצרה זו רשאי היזם למכור את הדירות. מרבית השוכרים רואים בהשכרה רק תקופת ביניים, עד אשר ירכשו לעצמם דירה. הדבר מעיד על כך שבסופו של יום, בישראל נדל"ן להשכרה לטווח ארוך אינו פופולרי, והציר המרכזי הוא רכישה, ולא השכרה. 

ובכל זאת, באחדים ממתחמי המגורים ששווקו ליזמים, חלק מהדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח. במסגרת המכרז שחלקו נועד לעידוד השקעות הון, נקבע כי יזם ייהנה מתשלום מס מופחת אם יציע חלק מהפרויקט להשכרה לטווח ארוך. פרויקט אחד כזה, "רובינשטיין על הפארק" ברעננה, מאוכלס בימים אלה. זהו הפרויקט הראשון שנבנה במסגרת יוזמת "דירה להשכיר" של לפיד. 

הפרויקט של חברת רובינשטיין מציע דירות להשכרה לטווח ארוך ב־14 בניינים. רבע מהדירות יוקצו לזכאים במחירים נמוכים ב־20 אחוז ממחירי דמי השכירות באזור. כך, דמי השכירות החודשית לדירת גן בת 4 חדרים, המשתרעת על פני שטח של 96 מ"ר, לתקופה של חמש וחצי שנים, הם 6,700 שקל. עבור שכירת דופלקס בן 5 חדרים, בשטח של 134 מ"ר, לתקופה של חמש וחצי שנים, ישלמו 7,600 שקל. עלות דמי האחזקה היא 300 שקל לחודש בממוצע. "אנשים מאוד מרוצים מהקונספט", מעידה יונית הראל ידלין, מנהלת הפרויקט ברעננה, "כל הדירות נחטפו כמעט בן לילה".

במכרזים לבניית דיור להשכרה ששווקה חברת דירה להשכיר השתתפו, בניגוד לתוכנית מחיר למשתכן, חברות מובילות במשק. בתחילת השנה שלוש חברות־בנות מקבוצת אפריקה ישראל ועיריית הרצליה הניחו את אבן הפינה לציון יציאתו לדרך של פרויקט דיור להשכרה הראשון בשכונת גליל ים בהרצליה. בפרויקט, שצפוי להתאכלס בשנת 2017, יוקצו חמישה בנייני מגורים ו־273 יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. הפרויקט יאפשר לזוגות צעירים העומדים בקריטריונים של משרד השיכון לשכור דירה לטווח ארוך של עד עשר שנים בלב אזור ביקוש, תמורת תשלום שכר דירה מפוקח.

הקבוצה, באמצעות חברות־הבנות, יזמית הנדל"ן למגורים אפריקה ישראל מגורים, אפריקה ישראל נכסים ודניה סיבוס שתתפקד כקבלן המבצע, תהיה האמונה הבלעדית על הפיתוח, ההקמה, וכן על תפעולו וניהולו של הפרויקט במשך 20 השנים הבאות. "מכרזי דיור להשכרה, מהסוג שחברת דירה להשכיר ביוזמת משרד האוצר מפרסמת לאחרונה, כדוגמת הפרוייקט בגליל ים, מהווים צעד בכיוון הנכון, אולם השפעתם על השוק תתממש רק כאשר תהיה בשוק כמות גדולה של דירות להשכרה ארוכת טווח, והכוונה לעשרות אלפי דירות", אומר אבי ברזילי, משנה למנכ"ל אפריקה ישראל נכסים, המתמחה בתפעול, אחזקה וניהול נכסים מניבים, וביניהם דירות להשכרה בגרמניה. "אין לי ספק שחלק נכבד מהצרכנים ישקול בחיוב השכרת דירה, אם יובטח לו שיוכל לגור בה לאורך שנים, וששכר הדירה יהיה תחת פיקוח. מדובר בכלי בעל פוטנציאל משמעותי להוות תחליף לרכישת דירת מגורים".

   דרוש: דירוג אשראי

הבעיה המרכזית היא שהגופים המוסדיים בישראל, שחלקם מממנים פרויקטים להשכרה בתשואות גבוהות בארה"ב ובקנדה, מעדיפים להישאר מחוץ למכרזים הצפויים בארץ ולא להשקיע בהם. על מנת לשכנעם להשקיע גם בארץ מתכנן עוזי לוי, מנכ"ל חברת דירה להשכיר, להציג את הפרויקטים הללו בפניהם ברוד־שואו, בהתאם לניסיון שרכש במגזר הפרטי, כשכיהן כמנכ"ל חברת אלעד גרופ קנדה, וכבנקאי בכיר.

בינתיים, עיריות שהתייאשו מהקצב הממשלתי, יוזמות בעצמן פרויקטי מגורים בשכירות לטווח ארוך. עיריית תל־אביב, החלוצה בתחום, ערכה הגרלה לגבי חמש דירות ששכר הדירה בהן עומד על כ־2,500 שקל בחודש, ברחוב מיכלאנג'לו שבמתחם יהודה הימית ביפו. בשכונות יד אליהו ושפירא יזמה העירייה השכרה של כ־77 יחידות דיור, במחירים שנעו בין 1,125 שקל לחודש עבור דירה בת 25 מ"ר, ועד 3,100 שקל לחודש לדירת 4 חדרים. הקריטריונים שנקבעו בתל־אביב דומים לקריטריונים של המדינה, פרט לגובה ההשתכרות שקבע כרף עליון את העשירון השביעי.

גם בירושלים, בכפר־סבא ובפתח־תקווה מקדמים שכירות ארוכת טווח. בירושלים, למשל, נבנה פרויקט עם 150 דירות להשכרה, כמחציתן לחמש שנים בהתאם לנהלי החוק עידוד השקעות הון, לפיהם החברה המנהלת לא תוכל לגבות דמי שכירות בסכום העולה על 6,200 שקל לחודש. 

המועמדים לזכאות לשכר הדירה מפוקח הם משפחות שבהן שני בני הזוג עובדים, הכנסתם המשותפת אינה עולה על 21 אלף שקל ברוטו לחודש, ואין בבעלותם דירה. ביניהם תיערך הגרלה שתקבע מי יזכה בדירה. מי שאינם זכאים לשכר דירה מוזל ישלמו את מחיר השוק, שנגזר מגודל הדירה והמיקום שלה בבניין וכן מתקופת השכירות. 

התקופה המינימלית לשכירות ברוב הפרויקטים עומדת על חמש שנים, אך ברעננה מאפשרת החברה היזמית רובינשטיין לשכור את הדירות גם לתקופות קצרות יותר, במחיר גבוה יותר. "כדי לקבל את המחיר הנמוך ביותר צריך להתחייב לחמש וחצי שנים של שכירות, כאשר מי שישכיר את הדירה לתקופה קצרה של כשנה וחצי ישלם 6,800 שקל בחודש במקום 5,700 שקל בחודש. אנחנו לא רוצים שתהיה כאן תחלופה גבוהה של אנשים. אנחנו רוצים שתהיה אווירה של קהילה — שאנשים יכירו זה את זה", מסבירה הראל ידלין, מנהלת הפרויקט. עם זאת, לדבריה, בינתיים כל השוכרים חתמו על חוזים לתקופה של חמש וחצי שנים, ורובם ביקשו אף לחתום על אופציה להארכה לשנתיים עד חמש שנים נוספות.

חברת גיא ודורון לוי משכירה לטווח ארוך מחצית מהדירות בשני פרויקטים שהיא בונה בפתח־תקווה ובכפר־סבא הירוקה כחלק מתנאי המכרז. דמי השכירות לדירות בפרויקטים אלה נמוכים מהממוצע בשוק השכירות באותן ערים. "תנאי השכירות שאנו מציעים הם לטווח ארוך ולכן הם מעניקים ביטחון רב לשוכר", אומר אושרי זפרני, סמנכ"ל השיווק והמכירות של חברת גיא ודורון לוי. "המנטליות בארץ שונה מהנהוג בעולם בכל הנוגע לדיור. עבור האזרח הישראלי דירה בבעלותו מהווה סוג של ביטחון, ולכן הוא מציב את רכישת הדירה כמטרה חשובה ועיקרית וכחלק מהקמת התא המשפחתי. חשיבה על מגורים בשכירות לאורך זמן נתפסת אצלנו פחות אטרקטיבית, עד כדי כך ששוכרי דירות עדיין נתפסים בחברה שלנו כסוג של אאוטסיידרים. לעומת זאת, באירופה ובארה"ב המצב שונה לחלוטין. שוק השכירות מפותח יותר, קיימים חוקים להגנת השוכר, וישנן מגוון אפשרויות למגורים בשכירות ארוכת טווח במתחמים ייעודיים שהוקצו על ידי המדינה ומנוהלים על ידי חברות בעלות איתנות פיננסית המתמחות בכך". 

ניב רום, סמנכ"ל יזום ושייוק קבוצת כנען

גם לדברי ניב רום, סמנכ"ל יזום ושיווק קבוצת כנען, הסיבה לחוסר ההצלחה של קונספט הדיור להשכרה בארץ בניגוד לנעשה בעולם איננה רק פסיכולוגית. "בארה"ב, הבעלים של מתחמי שכירות ארוכי טווח הם בדרך כלל משקיעים מוסדיים, כמו קרנות פנסיה וקרנות שמשקיעות בנדל"ן", אומר רום. "מדינת ישראל הבינה שקהל היעד לפרויקטים האלה הוא הגופים המוסדיים שיש בידיהם כספים רבים, שכיום מושקעים באפיקי נדל"ן דומים בחו"ל ובנדל"ן מניב בישראל. מדינת ישראל אמנם פירסמה מכרזים למתחמי דיור להשכרה, אולם המוסדיים לא התנפלו עליהם. הסיבות לכך ברורות: בישראל שוק השכירות מאופיין בחוסר ודאות מוחלט, אי־אפשר לדעת מה תהיה התשואה ומי השוכרים. יש גם בעיה עם דיירים שלא משלמים, ואף גוף מוסדי לא רוצה לפנות דיירים". 

במילים אחרות: בשוק בוגר כמו השוק האמריקאי, אפשר להשיג מידע שיועיל לקבל החלטות מושכלות לגבי זהות השוכרים. כך, בארה"ב אפשר לדעת מהו דירוג האשראי של השוכר. השוכרים מצידם יודעים שאם בעל דירה מחליט להעלות פתאום את דמי השכירות, יש מבחר דירות אחרות בשוק. המשקיעים המוסדיים מעדיפים מסה קריטית של דירות להשכרה ולא פרויקט אחד בחיפה ואחד ברעננה. זה חשוב כדי שהם יוכלו לקנות נכסים ולדעת שיוכלו למכור אותם כרצונם. בנוסף לנזילות, שוק גדול מוסיף לשקיפות ומעלה את רמת הוודאות.

העיקרון הגרמני

בברלין, שוק ההשכרה הוא שוק נזיל. בשנת 2012 נבחרה העיר הגרמנית כמקום ההשקעה המועדף על משקיעים באירופה בתחום המגורים, בסקר של חברת PWC העולמית. לא פלא. שיעור שוכרי הדירות בה הוא מהגבוהים בעולם, ומהווה כ־85 אחוז מסך כל הדירות למגורים בעיר. בגרמניה כולה שוכרי הדירות מהווים כ־54 אחוז מכל השוק. שוק השכירות בברלין כולל כ־1.9 מיליון דירות להשכרה. מחירי השכירות בעיר, המתפרשת על פני שטח ענק של 891 קמ"ר, כפופים לתקנות, כך שהדיירים אינם חשופים לגחמות של בעלי הבתים שלהם. 

אצלנו רק מדברים, בברלין מיישמים דיור בר השגה: החל מהאחד בינואר, דיירים בפרויקטי דיור ציבורי בברלין ייהנו מירידה במחירי השכירות, שתיקבע ביחס להכנסתם. כ־250 אלף מתוך 3.5 מיליון התושבים בברלין, מתגוררים ב־125 אלף דירות של דיור ציבורי.  280 אלף דירות ברלינאיות נמצאות בבעלות ארבע חברות ממשלתיות, והחוק החדש יחול גם עליהן. החקיקה גם מחייבת את העיר לבנות 30 אלף דירות חדשות לדיור ציבורי בעשור הקרוב. מספר הדירות שבבעלות החברות הממשלתיות יעלה ל־400 אלף, ו־55 אחוז מתוכן יוקצו למיעוטי הכנסה.

איפה השוק הגרמני ואיפה הישראלי. הצעת החוק לשכירות הוגנת, שנשענת על העיקרון הגרמני לפיו אסור לבעלי הדירות להעלות את גובה השכירות ביותר מ־15 אחוז כל שלוש שנים, נפל, למרבה הצער, בישראל. אם במשרד האוצר ירצו ללמוד ליישם את המודל הגרמני בארץ, אולי כדאי לאנשיו להתייעץ עם החברה הישראלית שהיא שחקנית מרכזית בשוק הנדל"ן בברלין: חברת איי.די.או גרופ, מקבוצת שיכון ובינוי של אריסון, העוסקת בנדל"ן מניב למגורים ברובעים מרכזיים בברלין כגון מיטה, טירגרטן, שרלוטנבורג, נויקלן, קרויצברג ופנקו. היא לבדה מנהלת 15,500 דירות בברלין.

גם לאפריקה ישראל, לחברת שיכון ובינוי ולחברת אפי נכסים, יש ניסיון רב בשוק ההשכרה הגרמני. חברת אפי נכסים נכנסה לתחום הדיור להשכרה בישראל. "לחברה ניסיון רב בתחום זה בגרמניה ובכוונתה להביא אותו לידי ביטוי גם בארץ מתוך שאיפה להפוך לחברה מובילה", אומר אבי ברזילי, משנה למנכ"ל אפי נכסים ומנכ"ל אפי אירופה. "בכוונתנו להציע ללקוח הישראלי מוצר שיאפשר לדיירים פוטנציאליים לגור בנכס לאורך שנים ארוכות מבלי להתפשר על טיב ואיכות".

איציק אמסלם, יו"ר קבוצת אלמוג

לדברי איציק אמסלם, יו"ר קבוצת אלמוג ולשעבר סגן נשיא התאחדות בוני הארץ, הממשלה חייבת להתגייס אם היא רוצה לראות תזוזה בשוק הדירות להשכרה. "שוק השכירות בישראל הינו שוק גדול של למעלה מחצי מיליון דירות, המגלגל כ־25 מיליארד שקל בשנה, אך זהו שוק פרטי ולא מוסדי", מדגיש אמסלם. "המדינה לא יכולה לבנות על אלטרנטיבה, בזמן שרוב בעלי הדירות הם למעשה משקיעים. אם המדינה מעוניינת באמת ליצור פתרון לאלו שידם אינה משגת רכישת דירה בנקודת זמן זו, עליה ליזום מהלכים שיעודדו את היזמים לפנות לתחום הדיור להשכרה". 

לאמסלם יש רעיון ספציפי: במקום להציע מכרזים המכוונים רק לשכירות, על הממשלה להציע מכרזים מעורבים. "לטעמי צריך מסלול שהוא מעין 'מחיר למשתכן בשכירות', כלומר סבסוד קרקעות ופיקוח על מכירי השכירות, כשחצי מסך הדירות שנבנות מיועדות להשכרה וחצי למכירה, כך שבאמת ישתלם ליזמים לגשת למכרזים", הוא מסביר. "לדעתי, קיים פוטנציאל גדול מאוד לכך, שרק ילך ויגדל כל עוד הזוגות הצעירים יתקשו לרכוש דירות".

כך או כך, כדי לייצר אלטרנטיבות לכל אלו שלא מסוגלים לגייס הון עצמי לרכישת דירה, מדינת ישראל צריכה להשכיל למשוך את הגופים המוסדיים להשקיע בשוק השכירות, וליצור רשת ביטחון לתשואות שלהם לפחות בשנים הראשונות. רק אם הגופים המוסדיים יכנסו לשוק הזה, נוכל לראות ברחבי הארץ מתחמי דיור להשכרה, שאולי יקלו על משבר הדיור.