מעלים את הסעיף

צילומים: שאטרסטוק | אילוסטרציה

מכיוון שעבור רובנו, קניית דירה היא העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שנעשה בחיינו, הגיוני לצפות שכל פרט קטן בחוזה הרכישה יזכה לתשומת לב גדולה. אז זהו, שלא. הישראלי, מסתבר, מוכן לחתום על חוזים מקפחים בצורה עיוורת. רכב יד שנייה יילקח לבדיקה במכון, אך דירת יד שנייה שמחירה גבוה פי 10 לפחות, נרכשת לא פעם בקלות ראש בלתי נתפסת. 

עיון במאות חוזי מכר של חלק מחברות הבנייה הישראליות המובילות מגלה כי לעיתים קרובות הישראלי הוא פשוט פראייר. החברות מרשות לעצמן לכלול בחוזי המכר עשרות סעיפים דרקוניים, שלעיתים נעלמים מעיני מי שאינו עורך דין המתמחה בתחום. היועץ המשפטי לממשלה, עו"ד יהודה וינשטיין, לקח את העניינים לידיים, ופנה לאחרונה לבית הדין בבקשה לשינוי סעיפים מקפחים בחוזים של אחדות מן החברות. 

סקרנו עבורכם חוזי מכר, הן בפרויקטים חדשים והן בעסקאות תמ"א 38, ואיתרנו את הסעיפים הדרקוניים, המקפחים וההזויים הפועלים כנגדכם. ואלו הם: 

הסכמים עם קבלנים 

הוצאת היתר בנייה אינה מוגבלת בזמן.

אחד הנושאים החשובים בחוזה הרכישה הוא מועד מסירת הדירה. לרוב, המועד מוגדר כ-36 חודשים ממועד הוצאת היתר הבנייה. עם זאת, בחוזים מסוימים מועד מסירת הדירה אינו מוגבל. לכן כדאי לקצוב זמן להוצאת היתר בנייה ולהגביל את התקופה למסירת החזקה. כך, שאם יחול איחור במסירת הדירה, הרוכש יהיה זכאי לפיצוי על כך. 

אם לא התקבל היתר בנייה, הקבלן יכול לבטל את העסקה.

נספח "העדר היתר" מאפשר לרוכש לבטל את ההסכם עם הקבלן במידה שלא ניתן היתר בנייה לפרויקט בתוך תקופה מסוימת (למשל 12 חודשים). לדברי עו"ד קרן פרשקר, שותפה במשרד רז־כהן פרשקר ושות', המתמחה בנדל"ן, יש קבלנים שדורשים זכות ביטול הדדית. כלומר, שגם להם תהא זכות לבטל את ההסכם אם לא יתקבל היתר בתוך התקופה האמורה, למרות שהחובה להשגת היתר מוטלת על כתפיהם. כך הם יכולים לבטל הסכם אם פתאום התנאים הכלכליים בשוק משתנים במהלך תקופה זו, ושווי השוק הריאלי של הדירה עולה מעבר למחיר שבו מכרו את הדירה. אל תסכימו להדדיות כזאת. 

גם אם המע"מ יירד, מחיר הדירה לא יופחת בהתאמה.

לא רק שחלק מהקבלנים דורשים בחוזה כי כל תוספת במחיר הדירה כתוצאה מעלייה בשיעור המע"מ, תחול על הרוכש עצמו ולא עליהם, הם גם קובעים כי אם תהיה הפחתה בשיעור המע"מ, מחיר הדירה יישאר על כנו. עו"ד פרשקר ממליצה לדרוש לשנות את הסעיף באופן שבו כל שינוי בשיעור המע"מ – לרבות הפחתה – יחול על יתרת תשלומי התמורה בגין הדירה, על פי ההסכם.

הבטחת הכספים – רק במידת הצורך. 

בחלק מההסכמים מנסים היזמים לשלב סעיף לפיו חברת הבנייה תבטיח את הכספים ששולמו על ידי הרוכש על חשבון התמורה בגין הדירה, במידה שיהא צורך בכך. יש לדרוש כי הכספים יובטחו בכל מקרה.

גודל הדירה עלול לקטון. 

חישוב שטח הדירה הוא נושא בעייתי שראוי לתשומת לב מיוחדת. ישנם חוזים במסגרתם מחושב שטח הדירה ברוטו באופן שכולל את גם השטחים המשותפים בבניין - הלובי, המעליות וחדרי המדרגות - אף שזה מנוגד להוראות החוק. במקרה כזה, משמעות הסעיף היא שמי שרכש, למשל, דירת 100 מ"ר "על הנייר" עלול לקבל בסוף דירה ששטחה הוא 80 מ"ר בלבד, בלי יכולת להתלונן על כך.

חריגה במידות הדירה מעבר למותר לא תיחשב הפרת חוזה.

יש הסכמים בהם נקבע כי במידה ותהיה חריגה במידות הדירה הנרכשת עד לשיעור של חמישה אחוז, לא יהווה הדבר הפרת הסכם מצד המוכר, ולא יהיה שום צורך לפצות את הרוכשים. אבל: על פי הוראות צו חוק המכר מותרת סטייה שלא תעלה על שני אחוז בלבד, ולכן יש לדרוש לתקן סעיף זה כדין. 

החברה יכולה לשנות את מספר הקומות בבניין כראות עיניה.

בחלק מהחוזים חברת הבנייה השאירה לעצמה את האפשרות לשנות את מספר הקומות בבניין. אם מיקומכם חשוב לכם, מוטב שתקחו זאת בחשבון. כך, למשל, רוכש שייצגה עו"ד פרשקר קנה את קומת הדופלקס שמתחת לקומת הפנטהאוז. כדי להבטיח מיקומו בבניין, הוסיף תוספת לסעיף, לפיה בלי קשר למספר הקומות בבניין, דירתו תמוקם שמתחת לקומת הפנטהאוז.

החברה רשאית לשנות את אחוזי הבנייה בפרויקט.

סעיף שמופיע בחוזי מכר רבים מאפשר לחברה היזמית לפעול להגדלה ושינוי של אחוזי הבנייה בפרוייקט. ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, מסבירים כי חתימה על סעיף זה מבהירה כי ידוע לרוכש שאחוזי הבנייה על המקרקעין שייכים בלעדית לחברה, והיא רשאית לנצל אותם לפי שיקול דעתה, לרבות הוספת דירות וקומות לבניין. במקרים אלה, הרוכש מוותר מראש על כל דרישה או תביעה, מתחייב שלא להתערב במהלך תכנון הבניין, ואינו רשאי להתנגד ולעכב תוכנית או הליך תכנוני כזה או אחר. 

צילומים: שאטרסטוק | אילוסטרציה

החברה זכאית להקים את הפרויקט לפי שיקולה. 

לפי סעיף בעייתי נפוץ אחר, החברה תהא זכאית להקים את הפרויקט או כל חלק ממנו, בעת ובעונה אחת או בשלבים, כלומר על פי כל לוח זמנים שתמצא לנכון, ובלבד שהעיכובים והשינויים לא יחולו על הדירה עצמה.

במשך יותר משנה, הרוכשים ישלמו דמי ועד בית על דירות שטרם נמכרו.

ישנם קבלנים הדורשים ברוב חוצפתם כי דמי ועד הבית/דמי ניהול בגין דירות שטרם נמכרו על ידי הקבלן לא ישולמו על ידיהם כלל במשך שנה, החל ממועד מסירת החזקה ברכוש המשותף בבניין. לאחר שנה ישלמו הקבלנים בגין דירות אלו רק שליש מדמי ועד הבית/דמי הניהול החלים עליהן עד לאכלוסן. המשמעות של סעיף זה היא שהנטל הכספי הזה מוטל על הרוכש, כי הוא ייאלץ לשלם את דמי ועד הבית/דמי הניהול שממילא גבוהים בבניינים מסוג זה, גם בגין דירות שהיזם טרם מכר.

כך, בפרויקט בראשון לציון נודע לאחרונה כי שתי משפחות נדרשו לשלם 38,500 (!) שקל בחודש עבור דמי ועד בית. 

נוסח ההתחייבות לרישום משכנתה מוכתב מראש.

 חלק גדול מהחוזים מתייחסים לנוסח התחייבות לרישום משכנתה, המופנה לבנק המממן, אשר החברה מסכימה לחתום עליו. הרוכש אמור להסכים מראש לכך שהוא לא יהיה רשאי לבוא בכל טענה ו/או דרישה לחברה ו/או למי מטעמה בקשר לאי חתימתה על נוסח התחייבות שונה.

ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר למגורים לא יהוו עילה לסירוב לקבל את הדירה.

לדברי עו"ד עידית אייזדורפר, ממשרד עו"ד צבי שוב, בחוזים רבים נדרשים רוכשי הדירות להצהיר כי ליקויים שאינם מונעים שימוש סביר למגורים בדירה, לא יהוו עילה לדחיית מסירתה או לסירוב מצד הרוכש לקבלתה.

בסעיף מצהירים הרוכשים כי הם מסכימים כי דבר היותה של הדירה ראויה למסירה, ייקבע על ידי החברה בלבד. בכל מקרה של מחלוקת בנושא בין הרוכש לבין החברה, יפנו הצדדים לקבלת חוות דעתו של המפקח באתר הפרויקט מטעם החברה, אשר יכריע בעניין כמומחה ולא כבורר, ופסיקתו תחייב את הצדדים.

גם אם הרוכש מסרב לקבל חזקה בדירה, החברה לא חייבת לו דבר.

במקרים רבים הרוכשים נאלצים לחתום על סעיף שמשמעותו היא כי גם אם הם סירבו לקבל את הדירה לרשותם, מסיבותיהם השונות, היזם קיים את כל התחייבויותיו לגביה. לפי החוזה, החברה תודיע לרוכש כי הדירה מוכנה למסירה ותקבע את המועד למסירת החזקה בדירה. במידה והרוכש מסרב לתאם מועד, או שלא ניתן להשיגו, תזמן החברה את הרוכש בשנית למועד נוסף. לא הופיע הרוכש לקבלת החזקה בדירה או סירב לקבל את החזקה בדירה גם במועד הנוסף, תיחשב החברה כאילו קיימה את כל התחייבויותיה. 

הרוכש מסכים מראש שלא יתנגד לשינויים בצו רישום הבית המשותף.

בכל שלב, אף לאחר רישום כל הזכויות בפרויקט על שם הרוכשים, תהיה החברה רשאית להגיש בקשות לתיקון ושינוי צו רישום הבית המשותף, והרוכש מסכים מראש כי לא יתנגד לכך. החברה רשאית להגיש בקשות לשינויים ו/או לתיקונים הנובעים מטעויות ברישום המקורי ו/או מהכללת יחידות ו/או מבנים נוספים במסגרת הבית המשותף, או שינויים במבנים קיימים, לרבות הוספת שטחים ו/או מתקנים לרכוש המשותף, לפי שיקול דעתה הבלעדי.

לא ניתן להעביר זכויות ללא אישור החברה – כל עוד לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

כל עוד לא נרשמו זכויותיו של הרוכש בדירה בלשכת רישום המקרקעין, לא יהיה הרוכש זכאי להעביר, למכור או לשעבד את זכויותיו וחובותיו בדירה, ללא אישורה מראש ובכתב של החברה, וכן אישור הבנק המלווה להעברת הזכויות. בדו"ח האחרון שלו מציין מבקר המדינה כי שליש מהדירות בישראל לא עברו לטאבו, וכי בארבע השנים האחרונות רק 14 אחוז מהדירות נרשמו בטאבו. עקב סעיף דרקוני זה, הרוכש הופך בן ערובה של הקבלן. 

הרוכש נושא בהוצאות במקרה של ביטול ההסכם. 

במקרה בו הרוכש יבטל את ההסכם, יהיה על החברה להחזיר לו את יתרת הכספים ששולמו לה על חשבון הדירה, לאחר ניכוי כל ההוצאות, הנזקים וההפסדים שנגרמו לה בגין הפרת ההסכם על ידי הרוכש. כמו כן, ינוכה כל סכום שיידרוש הבנק המממן לסילוק הלוואה שניתנה לרוכש תמורת משכנתה או התחייבות לרישום משכנתה על ידי החברה. היתרה תוחזר לרוכש בערכה הנומינאלי בתוך 21 ימים מיום שהחברה תמכור את הדירה מחדש, או בתום 71 ימים ממועד הביטול, לפי המוקדם. 

"הוצאות החברה" כוללות בין השאר את ההוצאות שהיו בפועל לחברה בשל מתן בטוחות להבטחת כספי הרוכש, הוצאות בשל ביטול ההסכם ומכירת הדירה לאחר, ותשלומים שהחברה נאלצה לשלם על מנת להחזיר את הדירה לקדמותה אחרי שינויים שהרוכש שהמקורי ביקש לבצע בה, בניגוד למפרט שהציעה החברה מראש.

הסכמי תמ"א 38 

במקרה של פרויקטי תמ"א 38, הסכם המכירה נחתם בין היזם לבעלים המקוריים של הדירה. במשרד עו"ד צבי שוב מסבירים כי במקרים רבים, ההסכם מגביל את בעלי הדירה לשינויים שיבוצעו בדירה החדשה. כך, אם הבעלים רוצה לעשות שינויים שונים ממה שהציע הקבלן במפרט או תוספות בדירה, החוזה מחייב אותו לבצעם באמצעות היזם בלבד. עוד מצוין בחוזים  כי היזם רשאי לסרב לביצוע השינויים, על פי שיקול דעתו, והבעלים לא יהיה רשאי להתלונן על כך. מחיר השינויים יקבע על ידי היזם, על פי מחירון החברה, ואם אין מחירון כזה, על פי מחירון דקל לשינויים. במקרה כזה, היזם אף פעם לא משלם על השינויים.

סעיפים נוספים: 

איחור במסירה לא מהווה הפרה.

בפרויקטי תמ"א קיים סעיף נוסף שצריך לתת עליו את הדעת, לפיו איחור של שלושה חודשים במסירת החזקה בדירה לא יזכה את הבעלים בפיצוי.

ניגוד עניינים של עורכי הדין.

חשוב גם לשים לב בפרויקטי תמ"א, בסעיפים המציינים כי "היזם נושא בכל עלויות והוצאות הבעלים, לרבות שכר טרחה לעורך הדין", כי במקרה של ניגוד עניינים, עורך הדין עלול לרצות בטובתו של מי שמשלם לו כסף. 

ערבות עבור עלות הדירה בלבד.

זהו נושא קריטי. הרבה פעמים לא נותנים לבעלים ערבויות עבור מיסים, שכר דירה, רישום בית משותף ובדק, אלא רק עבור עלות הדירה עצמה, אך לכך אין סעיפים כי פשוט לא מתייחסים אליהם בחוזה.

היזם לא מתחייב לרישום הבניין כבית משותף.

היזם אמור לבצע את רישום הבניין כבית משותף או את רישומו מחדש לרבות תתי החלקות החדשות, אך פעמים רבות ניסוח סעיף זה אינו מחייב דיו. היזם רק מתחייב "לעשות כל שביכולתו" וזה הרי עשוי לארוך שנים. יש להקפיד על הגבלת מועדי רישום הבניין.