השורה התחתונה

האם 2017 הייתה שנה טובה לשוק הנדל"ן בארץ או שלא? מחד, נבלם קצב עליית מחירי הדירות. מאידך, שוררת האטה בענף, מספר העסקאות צנח, ורבים מהרוכשים הפוטנציאליים יושבים חסרי אונים ומחכים לתפנית. עופר פטרסבורג נותן למספרים לדבר 

אז מה היה לנו ב־2017? קיפאון עמוק בשוק הדיור, צניחה במספר העסקאות, התמתנות קצב עליית מחירי הדירות, האטה במימון הבנקאי, הדרת המשקיעים מהשוק, ירידה בהתחלות הבנייה. מהלכי הממשלה לצינון ענף הנדל"ן בישראל ומחירי השיא שאליהם הגיעו הדירות בארץ, מתחילים לתת את אותותיהם במשק, לטוב ולרע. בינתיים אלפי אנשים מצפים לדירה שהובטחה להם, ורבים אחרים החליטו לדחות את ההחלטה על הרכישה עד שהדברים יתבהרו. 

לפניכם סיכום של שנת 2017 במספרים:

הדירות עלו, אך פחות  

בעשור האחרון, כך הלמ"ס, עלה מדד מחירי הדירות ב־123.2 אחוז, אך חלה האטה בקצב. ב־2017 עלו מחירי הדיור בארבעה אחוזים בלבד (לא סופי). בשנה שעברה, לעומת זאת, עמד קצב עליית מחירי הדיור על שמונה אחוזים, כך שמדובר בירידה של למעלה מ־50 אחוז. 

לפי ניתוח שביצע השמאי אוהד דנוס, על פי שיטת השמאי הממשלתי הראשי במשרד המשפטים, בהרצליה נרשמו ירידות מחירים של עשרה אחוז בשנה החולפת. בתל־אביב ירדו מחירי הדיור ב־2017 בשבעה אחוזים, וחזרו לרמת המחירים ברבעון הראשון של 2016. בירושלים, נרשמה ירידה בשיעור של חמישה אחוזים. עליות במחירי הדיור נצפו השנה באשקלון וברמלה – בשתי הערים מדובר בשיעור של עשרה אחוז. במודיעין, בראשון־לציון וברחובות עלו השנה מחירי הדירות בשישה אחוזים, ואילו בכפר סבא עלו מחירי הדירות בארבעה אחוזים. 

מתכננת הערים ד"ר רינה דגני, מנכ"לית מכון גיאוקרטוגרפיה, לא ממהרת לשמוח. "מצד אחד", היא אומרת, "אכן לראשונה מזה עשור מחירי הדיור עלו רק בכ־4-4.5 אחוזים, במקום 10 אחוזים ויותר מדי שנה בשנים הקודמות. מצד שני, השוק עדיין לא 'התקרר' לחלוטין. ישנם ביקושים כבושים גדולים מאוד וההיצע לא גדל מספיק, כך שעדיין מוקדם מלבשר על שינוי מגמה אסטרטגי".

צניחה במכירת הדירות בארץ

למרות שקצב עליית מחירי הדירות התמתן ב־2017 לכארבעה אחוזים בלבד, בשנה החולפת נרשמה ירידה של 37 אחוז במספר העיסקאות למכירת דירות. במהלך 2017 נמכרו בישראל כ־2,193 יחידות דיור בממוצע לחודש. אך לעומת זאת, עד מחצית שנת 2016 נמכרו כ־2,500 יחידות דיור בממוצע בחודש. 

באוגוסט האחרון, למשל, כמות העסקאות בשוק הנדל"ן עמדה על 8,300 דירות בלבד – ירידה של 13 אחוז בהשוואה לאוגוסט אשתקד. מניתוח הנתונים שבוצע בחברת המידע העסקי CofaceBdi עולה כי בשמונת החודשים הראשונים של 2017 נרשמו 18 אלף עסקאות לרכישת דירות חדשות בישראל – ירידה של 24 אחוז לעומת התקופה המקבילה ב־2016. הרבעון השלישי של השנה חותם ארבעה רבעונים רצופים של ירידה במספר העסקאות. מאז תחילת העשור הקודם, רק בתקופת המחאה החברתית נרשם רצף דומה. 

גם בעסקאות היד השנייה חלה ירידה: בשמונת החודשים הראשונים של 2017, היו 50,565 עסקאות לעומת 53,269 עסקאות בינואר־אוגוסט 2016.

כמות הדירות החדשות שזכו לביקוש ברבעון השני של שנת 2017 ירדה בכ־11 אחוז לעומת הרבעון הראשון של השנה, ומעל ל־20 אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. 

הירידה בביקוש לדירות חדשות הגיעה לרמה שלא נראתה מאז הרבעון השלישי של שנת 2014, בצל ההמתנה לתוכנית מע"מ אפס. גם אז שרר בענף הנדל"ן קיפאון וכולם חיכו לראות מה יקרה, והאם המחירים אכן יירדו. גם עכשיו הצניחה במכירות מעידה כי בשוק הדיור שורר קיפאון. אנשים לא קונים דירות, בציפייה לירידת מחירים. האם הפעם זה סוף סוף יקרה?   

שיעור הירידה הבולט במכירת דירות חדשות במרכז

לפי סקר שערכה חברת מדל"ן, הירידה בהיקף רכישת דירות חדשות, כולל מחיר למשתכן, בחצי הראשון של 2017, בהשוואה לרמה החצי־שנתית ב־2016, בולטת בעיקר במרכז: 52 אחוז. בתל־אביב שיעור הירידה הוא 50 אחוז, ואילו בחיפה הירידה בעסקאות חדשות היא בגובה של שישה אחוזים בלבד. בצפון ובדרום שיעור הירידה דומה: בצפון מדובר ב־21 אחוז ואילו בדרום מדובר ב־23 אחוז.

ירידה בהתחלות הבנייה

מדברים לחוד ובונים לחוד: למרות הבטחות הממשלה להגדלת ההיצע, נרשמה צניחה בהתחלות הבנייה של 6.3% במספר הדירות שהוחל בנייתן בשנה האחרונה, בעוד מספר הדירות שבנייתן הסתיימה עלה בתקופה זו ב־18.6%. מהרבעון השלישי עולה, כי גם קצב הבנייה השנתי הואט דרמטית בשיעור של 13%, ביחס לקצב השנתי כולו. שיאנית התחלות הבנייה היא העיר תל־אביב עם כ־2,700 יחידות דיור, ירידה של 2.9% בהשוואה לשנה הקודמת. אחריה העיר ירושלים עם 2,630 יחידות דיור, עליה של 9.2%. במקום השלישי נמצאת אשקלון עם 2,142 דירות שבנייתן החלה – עלייה של 56.1% לעומת 12 החודשים הקודמים. במקום הרביעי קריית־מוצקין, בה הוחל בבנייתן של 1,858 דירות חדשות – העלייה הגדולה ביותר השנה בהתחלות בנייה. 

"המחסור בכוח אדם נותן אותותיו בהתארכות משך הביצוע וגם בנתוני גמר הבנייה", אומר דרור נגר, מנכ"ל חברת אזורים. "מגמת הירידה בהתחלות הבנייה תימשך ותתחזק ככל שיחנקו את השוק יותר", אומר אוהד דנוס, מומחה נדל"ן ולשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

הפריפריה מתחזקת

כ־25% מציבור רוכשי הדירות הפוטנציאליים ביקשו לרכוש דירות בפריפריה בשנה החולפת. רק שלוש שנים לפני כן, ב־2014, שיעור ההתעניינות בדירה בפריפריה עמד על 19 אחוז. כך עולה מממצאי מכון גיאוקרטוגרפיה. משמעות הדבר היא שהבנייה הנרחבת בפריפריה תרמה להסטת הביקושים מאזורי הביקוש היקרים אל יישובי הפריפריה. נקודת התורפה נעוצה בכך שבפריפריה עדיין קיים מחסור אקוטי במקומות עבודה, ובמיוחד במקומות עבודה איכותיים. כדי שמגמת ההגירה החיובית לפריפריה תימשך, על ממשלת ישראל לפתח מטרופולינים תעסוקתיים גדולים לא רק במרכז הארץ, אלא גם בתפר שבין המרכז לבין הצפון, ובין המרכז לבין הפריפריה.

מהקבלנים ברמת סיכון גבוהה

הסיפור הכי פחות זוהר של ענף הנדל"ן בשנים האחרונות הוא מצבם של קבלני הביצוע. ב־2017, למרות שיפור קל יחסית ל־2016, האיתנות הפיננסית של חלק גדול מקבלני הביצוע אינה גבוהה, והרווחיות שלהם שחוקה. על־פי מאגר דן אנד ברדסטריט, כיום יש בישראל 12,162 קבלנים, 11,271 מהם הם קבלנים רשומים. כ־21 אחוז מהקבלנים מצויים ברמת סיכון גבוהה. 

"בתשעת החודשים הראשונים של 2017 נכנסו 399 קבלנים לקשיים", אומר צחי ברקי, סמנכ״ל ומנהל אגף כלכלה בחברת דן אנד ברדסטריט. "מהם 12 קבלני ביצוע בינוניים־גדולים. גם 2015 ו־2016 היו שנים קשות, שבהן קרסו 63 קבלני ביצוע בינוניים־גדולים".  להערכת החברה, צפוי עוד גל קריסות של קבלני ביצוע.

המשקיעים עברו לצד ההיצע 

בשל הכבדת מס הרכישה בקיץ 2015 וקידום חקיקת מס דירה שלישית וכן בשל תוכנית מחיר למשתכן שמדירה אותם, צנח היקף רכישות המשקיעים מנתח של 25 אחוז מסך העסקאות בשנה שעברה לשפל של כ־17 אחוז בלבד מסך העסקאות השנה. זאת, לאחר שבפברואר 2015 נרשם שיא במכירות של משקיעים. "יציאת המשקיעים ממעגל הביקוש באה גם בשילוב של הכבדת נטל המס עליהם מצד הממשלה, והגדלת המגבלות על מימון הרכישות שלהם מצד בנק ישראל", אומרת ד"ר רינה דגני. 

שר האוצר משה כחלון הציע מיסוי על דירה שלישית, אבל האם הכבדת המיסוי על 1.2 אחוז (שיעור בעלי דירה שלישית נכון ל־2015) מבעלי הדירות, רבים מהם פנסיונרים שזו פרנסתם, יכלה לפתור לצעירים את בעיית הדיור? מס הדירה השלישית היה עלול לפגוע דווקא באוכלוסיות מוחלשות כמו קשישים, סטודנטים ואנשים שאין באפשרותם לרכוש דירה, ואם כך, טוב שהלחץ החרדי הוריד את כחלון מהעץ.

מכל מקום, להערכת מומחי הנדל"ן, הדרת המשקיעים היא תופעה חמורה ביותר, משום שהם היוו כל העת סמן ימני למצב השוק, והיעלמותו של הקטר הזה, עלולה להכניס את שוק הדיור להאטה בעייתית.

ירידה במספר המתעניינים ברכישת דירה

בשנת 2016 כ־27 אחוז מציבור רוכשי הדירות הפוטנציאליים התעניינו בפועל ברכישת דירה, ואילו בשנת 2017 ירד שיעורם לכ־21 אחוז בלבד. כך עולה מניתוח שערכו כלכלני גיאוקרטוגרפיה. זוהי מגמה שניתן לפרש לשני כיוונים: מחד, היא עשויה להצביע על התקררות לא מבוטלת של שוק הדיור ואיזון ביחס שבין ביקוש להיצע. מאידך, ייתכן שזוהי מגמה עונתית – כלומר, ישראלים רבים החליטו בשלב זה לשבת על הגדר, ולצפות מהצד במחיר למשתכן ובשאר הפעולות המתבצעות בשוק הדיור, וייתכן שחלקם לפחות יחזרו לשוק כבר ברבעונים הקרובים. 

הגורם המשפיע ביותר על הביקוש: מחיר למשתכן 

הגורם המשמעותי ביותר שהשפיע בשנה החולפת על צד הביקוש הוא ללא ספק תוכנית מחיר למשתכן, אליה רשומים מעל ל־100 אלף זכאים שנמצאים על הגדר בהמתנה לזכייה. בשנת 2017 יוגרלו 44 אלף זוכים בדירות בפרויקטים של מחיר למשתכן. האמנם כולם יזכו בדירה? התשובה, למרבה הצער, כנראה שלילית. מה שהוגרל הוא המיקום בתור לבחירת דירה לא ידועה, בזמן לא ידוע. הרוב המכריע של הזוכים לא חתמו על חוזה על דירה, אלא רק קיבלו רק פתק שמאשר את זכייתם בהגרלה. ובינתיים, אף קרקע לדירה לא נמכרה כמעט בשוק החופשי. 

ההחזר החודשי על המשכנתה קפץ

בשנה וחצי האחרונות הריבית על המשכנתאות עלתה בממוצע 0.4%. המשמעות היא עלייה של 4%-3.7% בהחזר החודשי במשכנתה ממוצעת, ואם מוסיפים לזה את העלייה במחירי הדיור בתקופה הזו, הרי שההחזר החודשי קפץ דרמטית בתקופה זו, מה שמשאיר את המשקיעים ואת משפרי הדיור על הגדר. 

ירידה בשיעור הבעלות על דירות 

13 שנות עבודה מחיינו מוקדשות לרכישת דירה ממוצעת, ולכן אולי לא מפתיע כי לישראלי נמאס להיות  עבד של דירתו. כיום 67.6 אחוז מהישראלים גרים בדירה שבבעלותם, ומדובר במגמת ירידה מתמשכת על פני 20 שנה ויותר: בשנות ה־90 התגוררו כ־72 אחוז מהישראלים בדירה שבבעלותם. כלומר, גם הישראלים כבר מבינים, או מתחילים להבין, שבמקרים רבים עדיף לשכור דירה לטווח ארוך מאשר לרכוש דירה. לא ניתן לבלום את הרצון לדירה משלך, אולם על ידי בנייה מסיבית להשכרה לטווח ארוך ביוזמה ממשלתית, במחירים השווים לכל נפש, ניתן לספק פתרון ראוי וזמין לאוכלוסייה שאין באפשרותה לרכוש בית. 

אגב, שיעור הגרים בדירות בבעלותם בישראל נמוך מממוצע האיחוד האירופי: 70.1 אחוז, והישראלים מדורגים בשליש התחתון של הרשימה הזאת בהשוואה לשאר מדינות האיחוד האירופי. 

ירידה בקצב נטילת המשכנתאות

מנתוני ענף המשכנתאות עולה כי בחודשים ינואר־ספטמבר 2017 חלה ירידה בשיעור של כ־15 אחוז בהיקף המשכנתאות לרכישת דירה: מ־46.7 מיליארד שקל בתקופה המקבילה אשתקד ל־39.8 מיליארד שקל כעת.  

תקנות בנק ישראל ומשנה הזהירות שנוקטים כיום הבנקים, מיתנו תופעה לא בריאה של לקיחת משכנאות מופרזות עד כדי סיכון לא מעט משקי בית, מכיוון שההחזר החודשי עלה. רק שההאטה של הפעילות הבנקאית עלולה לגרום להאטה כוללת לא רק בשוק הדיור, אלא בכל המשק.  

שיא בהיקף המימון החוץ־בנקאי

במקביל להאטה בשוק הבנייה נראה כי בשנה החולפת חל שינוי אדיר גם בתחום המימון של פרויקטי נדל"ן, שהסתמכו עד לא מכבר על אשראי בנקאי בלבד. התחרות למערכת הבנקאית בתחום האשראי למימון פרויקטי נדל"ן נמצאת השנה בשיאה, כאשר היקף האשראי החוץ־בנקאי לענף הנדל"ן ב־2017 הגיע לשיא כל הזמנים, והוא מסתכם ביותר מ־112.5 מיליארד שקלים. כך עולה מבדיקה שערכה מחלקת המחקר בחברת לידר טופ קפיטל, מבית ההשקעות לידר. 

מהמחקר, שהתבסס בין השאר על נתוני בנק ישראל ונתוני הגופים המוסדיים, עולה כי היקף האשראי החוץ־בנקאי לשוק כבר חולש השנה על יותר מ־50 אחוז מהיקף האשראי לענף הנדל"ן בישראל, המסתכם ב־225 מיליארד שקלים. 

כלכלני לידר טופ קפיטל מציינים לשם ההשוואה כי לפני עשור (בשנת 2007), הסתכם היקף האשראי במשק לנדל״ן ובינוי ב־140 מיליארד שקלים, והיקף האשראי החוץ־בנקאי היווה 37 מיליארד שקלים – כלומר 26 אחוז בלבד.

ד"ר רינה דגני סבורה כי ההאטה במימון פרויקטים על ידי המערכת הבנקאית והגידול באשראי החוץ־בנקאי, עלולה לגרום ליותר ויותר יזמים וקבלנים לוותר על פרויקטים. גם המערכת הבנקאית עלולה למצוא את עצמה בסופו של דבר בבעיה. מכאן, הגידול באשראי החוץ־בנקאי לכשעצמו איננו בהכרח תופעה שיש לשמוח עליה.

שיעור ההוצאה על דיור למשק בית

24.8 אחוז מתוך סך כל ההוצאות לתצרוכת של משק בית (שעמדה על 15,407 שקל בשנת 2015), מוקדשים לדיור. הרבה יותר מדי. על הממשלה לתת את דעתה על שיעור גבוה זה, שאינו מאפשר לחלק נכבד ממשקי הבית במדינת ישראל לחיות ברווחה הרצויה. בנייה משמעותית של דיור להשכרה במחירים מסובסדים ושווים לכל נפש, כפי שיש ברבות ממדינות אירופה, ובמיוחד סקנדינביה, הולנד ובריטניה, עשויה לשפר מאוד את המצב. 

שכר הדירה זינק

בעשור האחרון זינק שכר הדירה ב־35.7 אחוז. בשנה החולפת לא נבלמה העלייה. מתחילת השנה עלה גובה שכר הדירה הממוצע ב־2.3 אחוזים, וזאת, כשמחירי הדירות עלו בתקופה זו ב־2.6 אחוזים. 

כאשר בוחנים את מחירי השכירות בהתאם לגודל הדירה, ניתן לראות שההתייקרות הגבוהה ביותר חלה בדירות 1.5-2 חדרים שבדרך־כלל מושכרות על ידי סטודנטים. ואגב, במעונות הסטודנטים בישראל יש מקום רק לשבעה אחוזים מהסטודנטים.

זוהי עוד הוכחה ניצחת לכך שהברחת המשקיעים, הן באמצעות הכפלת מס הרכישה, הן ביוזמה למס דירה שלישית והן ברמה ההצהרתית, היוו פקטור מרכזי בעליית שכר הדירה במהלך השנה האחרונה.

ההתחדשות העירונית תקועה

התחום המפוספס בישראל רחוק מלבטא את הפוטנציאל האדיר שלו בהיצע הקרקעות למגורים בעיקר במרכז הארץ, וכולל בין 5,000-6,000 יחידות דיור בלבד – כולל פינוי־בינוי ותמ"א 38/2, שבהם נרשמה ירידה של כחמישה אחוזים השנה. 

ב־2014 התחילה בנייתן של 2,892 יחידות דיור בפרויקטי פינוי־בינוי, וב־2016 הגיע מספרן ל־2,263 מתוך 53,239 דירות שבנייתן התחילה אשתקד – רק ארבעה אחוזים מתוך סך התחלות הבנייה. 

בחישוב זהיר, קיים פוטנציאל שבין 800 אלף למיליון יחידות דיור במסגרת התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ. "ברור שאם נניח היו מתווספות במסגרת התחדשות עירונית עוד כ־10-15 אלף יחידות דיור לשנה, היה סיכוי לאיזון בין ביקוש להיצע בשוק הדיור ואף להורדת מחירים", מדגישה מתכננת הערים ד"ר רינה דגני.

אובדן ההכנסות ממיסוי 

מנקודת ראות מאקרו־כלכלית, ההכנסות ממיסוי שוק הנדל"ן הוא צד קריטי במשוואת התקציב הלאומי. המדינה מקבלת כ־60 אחוז מכל שקל בשוק הנדל"ן, באופן ישיר ועקיף. בהערכה גסה, אובדן הכנסות המדינה מתחום הנדל"ן רק בשל תוכנית מחיר למשתכן נאמדת בכ־7.5 מיליארד שקל, "וזה לפני נזקי הקיפאון בשוק יד שנייה ודירות חדשות המתרגש עלינו, ואובדן הכנסות ממשקיעים תושבי חוץ שאותם הדרנו ממחוזותינו ברגל גסה", אמר לאחרונה בני קרת, מנכ"ל חברת אזימוט, בכנס לשכת רואי החשבון. 

המחסור בדירות עד 2040

בדוח שהשלים לאחרונה צוות של המועצה הלאומית לכלכלה ומשרדי האוצר והשיכון, נקבע כי עד שנת 2040, המדינה תידרש לבנייה של 1.5 מיליון דירות חדשות כדי לענות על האתגר של גידול באוכלוסייה. אלא שעל השטחים הפתוחים אפשר יהיה לבנות רק 960 אלף דירות חדשות. 120 אלף דירות נוספות ייבנו במסגרת התחדשות עירונית, אם היא תתבצע בהתאם לקצב הנוכחי. בסך הכל מדובר ב־1.08 מיליון דירות בלבד – כך שעד 2040 ייווצר בישראל מחסור של 420 אלף דירות ביחס לצורכי האוכלוסייה.

מחיר ממוצע של שכר דירה בשנת 2017

יולי-ספטמבר

דירת 3.5-4 חד' סך הכל 1,506.2 ירושלים 2,105.4 תל אביב 3,265.7 חיפה 1.384.5גוש דן 2,040.9 המרכז וסובב ירושלים 1,574.1 הדרום 1,092.9 השרון1,818.3 הצפון 983.9 קריות חיפה1,053.2

מחירי דירות ממוצעים בישראל יולי-ספטמבר (באלפי שקלים)

דירת 3.5-4 חד' סך הכל 4,166.8 ירושלים 4,750.5 תל אביב 6,481.6 חיפה 3,144.7 גוש דן 4,500.0 המרכז וסובב ירושלים 4,049.9 הדרום 3,095.9 השרון 4,608.1 הצפון 2,877.2 קריות חיפה 2,744.9