closebackדירות חדשות
חפש

עכשיו ברעש

אם פעם היה ברור שלגור ליד כביש ראשי זה ביג נו־נו, הרי שכיום, על מנת לגור באחד מהמגדלים המתנוססים בסמוך לנתיבים סואנים, צריך לשלם הרבה >> עופר פטרסבורג מסביר איך קרה שנכסים הממוקמים על צירי תנועה ראשיים לא מרתיעים רוכשים פוטנציאליים, אלא דווקא קוסמים להם

אם פעם היה ברור שלגור ליד כביש ראשי זה ביג נו־נו, הרי שכיום, על מנת לגור באחד מהמגדלים המתנוססים בסמוך לנתיבים סואנים, צריך לשלם הרבה. עופר פטרסבורג מסביר איך קרה שנכסים הממוקמים על צירי תנועה ראשיים לא מרתיעים רוכשים פוטנציאליים, אלא דווקא קוסמים להם

ימים אלו החלו בהליכי תכנון ובנייה לפרויקט פינוי־בינוי גדול בבת־ים. שבעה בניינים בני ארבע קומות כל אחד, הכוללים 224 יחידות דיור, עתידים להיהרס במסגרתו, ובמקומם ייבנו שישה מגדלים בני 45 קומות וארבעה בניינים בני 15 קומות. כן ייבנו במתחם מבני ציבור, מעונות יום, משרדים לשירות קהילתי ומבני מסחר, ויהיו בו גם שטחי ציבור פתוחים. עד כאן נשמע בהחלט מבטיח, אלא שהפרויקט הזה ממוקם בשדרות כ"ט בנובמבר, ממש כמעט על כביש 20 – נתיבי איילון. סביבה סואנת ועמוסה מאוד.

אבל אם אתם חושבים שהנתון הזה מרתיע קונים, כדאי שתחשבו שוב. "כבר היום, למרות שההליך הסטטוטורי טרם הושלם, ישנה התעניינות רבה בפרויקט מצד רוכשים פוטנציאליים, שממתינים שנתחיל בשיווק הדירות", מספר רז שרייבר, סמנכ"ל השיווק קבוצת אלמוג, הבונה את הפרויקט בבת־ים. "באזור המרכז יש קהל גדול המבקש לגור במגדלים בלב הערים. הקירבה לכבישים ראשיים אינה מהווה מפגע כלשהו או מפחיתה מאיכות המגורים, ואינה מהווה שיקול בעל משקל בהחלטה על רכישת דירה בשל התקנים המחמירים בנושא בנייה ירוקה ובידוד אקוסטי. המיקום והנגישות של הפרויקט נתפסים כיתרון משמעותי של הפרויקט".

ואכן, גם במוקדים סואנים כמו דרך ההלכה ברמת־גן ותל־אביב בסמוך לנתיבי איילון או כביש החוף בהרצליה, מתנוססים מגדלים, הממותגים כמגורי יוקרה בהציעם איכות חיים בדירות רחבות ידיים ופסיליטיז בקומת הלובי. מיקום, כידוע, הוא גורם המשיכה מספר אחד בנדל"ן. בעולם השמאות מקובל לחשוב כי קירבה לדרכים ראשיות מפחיתה מערך הנכסים. שיעור ההפחתה משתנה. מחירה של קרקע הפונה לכביש ראשי מוערך בדרך כלל כנמוך בשיעור של 10 אחוזים לעומת קרקע זהה במיקום אחר, ומחירה של דירה בנויה בסמוך לכביש ראשי מוערך כנמוך בחמישה אחוזים בממוצע יחסית לדירה דומה במיקום אחר. 

כמובן שיש לא מעט חריגים מכלל זה. שיעורי ההפחתה יכולים להיות גבוהים יותר או לחילופין להיעלם, בהתאם למשתנים כמו מיקום הנכס ביחס לכביש – האם החזית פונה אליו או דווקא העורף, הקומה שבה ממוקם הנכס, גודלו, אופי הנכס, תכנונו הפנימי, קיומם של מחסומים אקוסטיים כמו סוללה או חומה, צמחייה עבותה ועוד.

מחירי הדירות בפרויקטים השונים הם ההוכחה לכך שהקרבה לכבישים סואנים אינה מפחיתה בערך הדירות. כך, למשל, בשכונת פארק צמרת בתל־אביב, הממוקמת על מעין אי־תנועה, נמכר לאחרונה ע"י חברת הומלנד, דירה בת 280 מ"ר בקומה 25 מתוך 31, ב־14 מיליון ש"ח.

עוד דוגמה, דירת 4 חדרים, בשטח של 124 מ"ר בקומה 30 במגדל טיים־טאוור של שיכון ובינוי, השוכן ברחוב ז'בוטינסקי ברמת־גן עולה החל מ־3.65 מיליון שקל, ואילו דירת 5 חדרים, בשטח של 135 מ"ר בקומה 29 באותו בניין, עולה החל מ־4.6 מיליון שקל. 

"אם בעבר הדעה הרווחת שקירבה לצירי תנועה מרכזיים עשויה לפגום באיכות החיים ובערך הנכס, הרי שההנחה הזו השתנתה מן הקצה אל הקצה, כשמדובר במרכזי הערים", אומרת  דורית סדן, סמנכ"לית השיווק בשיכון ובינוי נדל"ן. "בשנים האחרונות שיווק פרויקטים המשלבים עירוב שימושים תופס תאוצה רבה, ומגדלי מגורים הנבנים בסמוך למרכז מסחר וצירי תנועה מרכזיים נחשבים ליוקרתיים ואטרקטיביים".

גם שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, סבור כך. "לדעתי, יש בישראל שינוי תפיסתי לגבי דירות הצמודות לצירי תנועה ראשיים", הוא טוען. "בעולם זה ידוע שלגור באזור הכי מרכזי וסואן נחשב ליוקרתי ביותר, וכעת גם בישראל התושבים בוחרים לגור באזורים המרכזיים ביותר ובצמוד לצירי התנועה המשמעותיים".

"בשנים האחרונות אנו עדים לכך שקירבה לכבישים ראשיים לאו דווקא מפחיתה מערך הנכס", מאשר שמאי המקרקעין אוהד דנוס, מומחה נדל"ן, ומוסיף: "חלק מציבור הרוכשים דווקא מוצא בקירבה לכביש ראשי לא מעט יתרונות. 

"ראשית, הקירבה לכביש הראשי מייצרת רווחה. אין לך בניינים בנויים מול הפרצוף, והסיכוי לראות בעיקר שמיים, ובעיקר בקומות הגבוהות, עולה. שנית, הקרבה לכביש הראשי מייצרת פרטיות. זה נכון בעיקר בדירות ששוכנות בקומות הנמוכות ובדרך כלל לא נהנות מפרטיות בבנייה צפופה, או אם החזית שלהן פונה לכביש פנימי, אך גם לגבי דירות בקומות הגבוהות. כביש ראשי אומר שגרים רחוק ממך. שאף אחד לא יכול ממש לתצפת לביתך או עליך. הולכי רגל לא מסתובבים בדרך כלל ליד כביש ראשי. זה אומר שאם אתה גר בקומה נמוכה, לא תראה מישהו מתבונן בך לפתע מהרחוב".

 

בתנועה מתמדת

והנה עוד כמה יתרונות, שאולי לא הערכתם מספיק:  

קירבה לכביש ראשי משמעה, בדרך כלל, נגישות מצוינת לבית, פחות עמידה בפקקים ופחות חיפושי חנייה בתוך העיר. אם בעבר למרכיב הסביבה השקטה היה משקל מרכזי בשיקול והנכסים המבוקשים יותר היו ביישובים קטנים או בשכונות רחוקות ושקטות, כיום מסתמן היפוך במגמה: יש רוכשים המחפשים דווקא קירבה לעיר ולצירי התנועה הראשיים, במטרה להיות נגישים למוקדי תרבות, בילוי ותעסוקה, לים, לפארק רחב ידיים או למוקדי פנאי אחרים. 

דוגמאות ליתרון במיקום על ציר ראשי נצפו בשנים האחרונות עם התפתחותם המוצלחת של מתחמים כמו פארק צמרת, שרונה, מגדלי השוק הסיטונאי ועוד. במקרים רבים, בגלל חוסר יכולתן של הרשויות להרחיב בצורה משמעותית את הכניסות והיציאות מהעיר, מתחמים אלו הופכים למבוקשים, מכיוון שהמתגוררים בהם יכולים לחסוך זמן יקר שמתבזבז על פקקים בתוך העיר, שלעיתים יהיו שווים באורכם לזמן שבו נוסעים בכביש הבינעירוני עצמו.  

"יש לנו מספר פרויקטים שנבנים בצמוד לצירי תחבורה ראשיים, ואלה נחשבים גם ליוקרתיים ביותר שלנו", אומר שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב, הבונה פרויקטים שונים באזור השרון. "בהרצליה, למשל, אנחנו בונים ברחוב נורדאו על הגבעה ובצמוד לכביש החוף, כאשר הדירות עולות החל מארבעה מיליון שקל והביקוש שלהן גדול מאוד. הסיבה לכך היא שהיום המיקום המרכזי מהותי יותר לרוכשים, ואילו לרעש הסביבתי כביכול ניתן לספק פתרונות בתהליך הבנייה. גם בהוד־השרון המצב דומה, כאשר בפרויקט אחד בנינו בצמוד לכביש 531 ובפרויקט אחר בקרבה לכביש 5, ודווקא שני הפרויקטים האלו, זכו לביקוש הגדול ביותר לעומת פרויקטים במרכז העיר, ובהתאם לכך המחיר".

גם חברת אזורים בונה בהרצליה על ציר ראשי. "אני יכול לספר שבפרויקט הרצליה הילס, השוכן בצמוד למחלף הסירה, נתיבי איילון ותחנת הרכבת, השקענו מחשבה רבה בתכנון השטח והבנייה, במטרה ליהנות מהמיקום עם הנוף הפתוח לים והקרבה למוקדי הבילוי בהרצליה פיתוח", מסביר גיל גורביץ', מנהל מכירות ארצי בחברת אזורים. "בתכנון ניסינו לנטרל כל הפרעה אפשרית מהכבישים הסמוכים. דוגמה לכך היא תכנון כ־30 דונם של גינות ירוקות בשטח השכונה". 

בעיני גורביץ', השאלה למה אנשים מוכנים לשלם כל כך הרבה כסף על מגורים בפרויקטים סואנים, אינה תעלומה גדולה. לדבריו, 500 המשפחות שרכשו דירות בהרצליה הילס, הגיעו בעיקר ממרכז הרצליה ורמת־השרון ושילמו יותר עבור מגורים בפרויקט הרועש מאשר במרכז הרצליה: 30 אלף שקל למ"ר לעומת  26 אלף שקל למ"ר, משום שמגורים במקום מבטיחים להם חיסכון של 20-30 דקות בעמידה בפקקים ביציאה והכניסה מהעיר. 

 על כבישים ראשיים בונים בעיקר מגדלים, שנהנים מיוקרה וממתקנים שבבנייה מרקמית אינם קיימים. "במדינה שבה עומסי התנועה גובים מחיר נכבד מחייהם של האזרחים, נגישות וקרבה מהווים את שם המשחק", אומרת עדינה חכם, סגנית יו"ר דירקטוריון של רשת התיווך אנגלו סכסון. "נוסף על כך, לא מדובר בדירות סטנדרטיות אלא במגדלי יוקרה, שגם הם תורמים לתחושת השווי הנתפס בעיניו של הרוכש הפוטנציאלי. שילוב של שני האלמנטים האלה גורם לביקוש ונכונות מצד הצרכן לשלם סכומי עתק על דירה שממוקמת מעל צירי תחבורה ראשיים". 

 הקירבה לכביש ראשי מייצרת וודאות לגבי העתיד. בדרך כלל כבישים ראשיים לא מוזזים ממקומם. זה אומר, שבצמוד לא ייבנו בניינים נוספים. לעומת זאת, גם כשגרים ברחוב שקט ובשכנות לכם ניצבים בניינים נמוכים, אין שום ודאות אנשים, שיום אחד הם לא ייהרסו ובמקום ייבנה מגדל שיפגע באיכות החיים שלכם. 

"יתרון נוסף של הקירבה לכביש", מסביר גיל גורביץ', "הוא העובדה שלא יקום שם כל בניין שיסתיר לדיירים  את הנוף הפתוח. בפרויקט הרצליה הילס יש נוף לים כמעט מכל קומה, ולדיירים יש שקט לגבי הנוף העתידי ממרפסתם".

 הקירבה לכביש ראשי משפרת את רמת התאורה בדירה, מכיוון שאין הצללה ממבנים אחרים. נכסים הסמוכים לכביש ראשי תמיד יהיו מוארים יותר, בכל כיווני האוויר. 

 הקירבה לכביש ראשי עתיר המכוניות וכלי הרכב לא בהכרח מייצרת זיהום אוויר בדירה. זה תלוי במשטר הרוחות בסביבה ובעוד אלף ואחד משתנים. עם זאת, אין חולק כי בשעות מסוימות של היום והלילה, יגיע לדירה האוורור הטוב ביותר, תוצאה של שטח פתוח.

 הקירבה לכביש ראשי מייצרת נוף דינמי שאינו קבוע ומשעמם. בשעות הערב והלילה הופכת התנועה בכביש לנוף מרהיב.

שאלת הבידוד 

"אני הייתי קונה דירה מעל כביש סואן בהנחה שאני קרובה למרכזי פנאי ובילוי במרחק הליכה ברגל, בתנאי שיש לי את כל הבידודים האקוסטיים שלא מאפשרים את חדירת הרעש", אומרת רחלי בריזל, סמנכ"לית השיווק של חברת אשדר. ואכן כיום, עם התקדמותה של טכנולוגיית הבנייה ועם חשיבה מקדימה על האקוסטיקה וחומרי הגלם, ניתן למזער את ההשפעות הסביבתיות של הקירבה לציר הראשי. הדבר נעשה בין השאר באמצעות הקמת מחיצות פיזיות ובתכנון אדריכלות נוף נכונה בין פרויקט המגורים לבין ציר התנועה, שימוש בחומרים איכותיים המפחיתים רעש במעטפת הבניין, למשל דלתות, מרפסות מבודדות רעש ועוד.

חלונות דופלקס או טריפלקס מסייעים לפתור את פוטנציאל הרעש. "איכות הבנייה בכלל ושל פרויקטים הממוקמים על צירי תנועה ראשיים בפרט, השתפרה מאוד", מסביר אדריכל גיל שנהב, כנען שנהב אדריכלים, יו"ר ISRAEL־CTBUH, המועצה העולמית לגורדי שחקים. "הבידוד האקוסטי המתוכנן כיום במגדלים מצמצם רעשים בצורה כזו, שדיירים במגדל מודרני הסמוך לנתיבי איילון נהנים מיותר שקט מאשר דיירים ברחוב תל־אביבי צדדי בבניין עם חלונות ישנים. ככל שעולים בגובה יש התנתקות מוחלטת מהסביבה התחתונה".

דן מנחם, מנהל נכסים ופיתוח של קרן ריאליטי, קרן להשבחת נדל"ן, מתייחס להיבט ההנדסי וסבור כי כיום, איכות בנייתם של המגדלים גבוהה במיוחד בהשוואה לעבר. "הבידוד האקוסטי הקיים במגדלים הממוקמים על צירי התנועה הראשיים הוא בידוד בעל רמת אטימות מקסימלית מפני רעשי הסביבה. גם גובה קומת הלובי משפיע במיוחד. בשנים האחרונות, גובהן של קומות הלובי במגדלים החדשים שווה לגובה של שלוש קומות. אם בעבר היו בונים לובי שגובהו הוא שלושה  מטרים מהרצפה עד התקרה, היום זה מוכפל עד פי שלושה. כתוצאה, קומת המגורים הראשונה, מתחילה למעשה מהקומה הרביעית. המשמעות היא שהדיירים רחוקים מן הקרקע, הרעש וההמולה, המאפיינים צירי תנועה ראשיים". 

מי צריך שקט

ואולי קיים גם פלח באוכלוסייה, סביר להניח שלא גדול, שהינו אדיש לרעש. מדובר ב"עכברי עיר" שמחשיבים דברים אחרים ושרעש לא מרתיע אותם. אלו אוהבים לומר ששקט יהיה להם כשיילכו לעולמם. ואכן, בשנים האחרונות ניכרת חזרה של בעלי יכולת כלכלית, שבעבר קבעו את משכנם דווקא בישובים בעלי אופי כפרי יותר בשולי אזור המרכז או בשרון, אל מגורים במרכזי הערים. את בתי הפאר באווירה השקטה והפסטורלית החליפו מגורים בדירת יוקרה גבוהה בלב אזור אורבני שוקק חיים, וכן, גם רועש.

"מה שנחשב פעם גורם מרתיע – מגורים מעל רצועת מסחר של בתי קפה ומסעדות או עם נוף לעורק תחבורה ראשי וסואן, הפך זה מכבר לחלק מהמשיכה למגורים במרכז העניינים", מסכמת השמאית והמשפטנית נחמה בוגין. "מגורים בתוך המרחב הציבורי התל־אביבי, למשל, במרחק הליכה מאזורי התרבות והפנאי ומתחמי התעסוקה ועל צירי תנועה מרכזיים וראשיים. מרכיב הרעש או הקרבה למקומות בילוי או לכביש סואן שבעבר הורידו ממחיר הנכס אחוזים לא מעטים, הפכו להיות דווקא גורם המשביח את ערכו של הנכס וגורם לו להיות אטרקטיבי יותר בעיני הקהלים המחפשים מגורים במרכז העירוני והשוקק. לכך תורמת כמובן איכות הבנייה הגבוהה, המאפשרת תצפית יפה ומרהיבה לנוף הכביש הסואן והעיר דרך פתחים וחלונות גדולים. ויחד עם זאת, הפתחים מספקים גם בידוד מן הרעש ופרטיות ושקט גם למי שמתגורר בקומה גבוהה מעל הכביש".

"כפי שניתן לראות תמיד בנדל"ן, הדברים אינם פשוטים או מובהקים כל כך", מסכם דנוס. "ניתן למצוא חסרונות ויתרונות בכל נכס ורצוי לפנות לשמאי על מנת שיעשה לכם סדר בראש. לא הייתי פוסל נכס רק בגלל קרבתו לכביש ראשי. רעש הוא רק משתנה אחד בשלל המשתנים המשפיעים על שוויו של נכס למגורים". 

השמאית נחמה בוגין: "מרכיב הרעש או הקרבה למקומות בילוי או לכביש סואן שבעבר הורידו ממחיר הנכס אחוזים    לא מעטים, הפכו להיות דווקא גורם המשביח את ערכו   וגורם לנכס להיות אטרקטיבי יותר בעיני קהלים מסוימים"

אדריכל גיל שנהב: "הבידוד האקוסטי המתוכנן במגדלים כיום מצמצם רעשים בצורה כזו, שדיירים במגדל מודרני הסמוך לנתיבי איילון נהנים מיותר שקט מאשר דיירים  ברחוב תל־אביבי צדדי בבניין עם חלונות ישנים"

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל ובעלים של חברת ינוב: "יש בישראל שינוי תפיסתי לגבי דירות הצמודות לצירי תנועה ראשיים. בעולם זה ידוע שלגור באזור הכי מרכזי וסואן נחשב ליוקרתי ביותר, וכעת גם בישראל התושבים בוחרים לגור באזורים מרכזיים ובצמוד לצירי התנועה המשמעותיים"



עכשיו ברעש

עכשיו ברעש


כתבות וטיפים נוספים

כל הכתבות
פוטנציאל הרווח
פוטנציאל הרווח

כמה שווה הדירה שלכם, כמה ...

להמשך הכתבה

הרכבת התחתית
הרכבת התחתית

שירו של נתן אלתרמן מלפני כ...

להמשך הכתבה

לידיעת הממשלה הבאה
לידיעת הממשלה הבאה

שינוי סדרי העדיפויות, הקמת...

להמשך הכתבה

נכון ל־2017
נכון ל־2017

לא מעט מהלכים מתוכננים לה...

להמשך הכתבה

ימי התמ"א
ימי התמ"א

היתרונות של חיזוק הבניין ו...

להמשך הכתבה

ניסיון חדש לפוצץ את הבועה - מהפכת הדיור ואתם
ניסיון חדש לפוצץ א...

כמעט כל אחד יושפע מהרפורמה...

להמשך הכתבה

שמעו שיפור
שמעו שיפור

מה עושים משפרי הדיור, שנש...

להמשך הכתבה

מה שהיה לא יהיה
מה שהיה לא יהיה

היום, מדובר בשיכוני רכבת ...

להמשך הכתבה

שיחת רעידה
שיחת רעידה

7,000 הרוגים, 8,600 פצועי...

להמשך הכתבה

מכרז העניינים
מכרז העניינים

שיטת מחיר למשתכן נועדה לה...

להמשך הכתבה

חשבונית, בבקשה
חשבונית, בבקשה

מי קובע כמה עולה דירה? ולא...

להמשך הכתבה

חתימה טובה
חתימה טובה

עם כל החשיבות של הנכס, מספ...

להמשך הכתבה

הבית הגלובלי - אנרגיות טובות
הבית הגלובלי - אנר...

למה לבזבז כל כך הרבה אנרגי...

להמשך הכתבה

מדריך חוק המכר שאלות ותשובות
מדריך חוק המכר שאל...

הממשלה אשרה את תיקוני החקי...

להמשך הכתבה